İmar Planında Arsanız “Park” veya “Okul” Alanı mı Görünüyor? Hukuki El Atma ve Çözüm Yolları

İmar Planında Arsanız “Park” veya “Okul” Alanı mı Görünüyor? Hukuki El Atma ve Çözüm Yolları

By Gazel Hukuk Ocak 18, 2025

Birikimlerinizle aldığınız veya ailenizden miras kalan arsanızın üzerine bir ev yapmak ya da arsanızı satmak istediniz. Ancak belediyeye gidip imar durumunu sorduğunuzda büyük bir şokla karşılaştınız: Arsanız imar planında “Yeşil Alan”, “Park”, “Okul” veya “Hastane” olarak ayrılmış. Üzerine çivi çakmanız yasak, satmak isterseniz de kimse bu kısıtlı arsayı almak istemiyor. Yıllar geçiyor ancak idare arsanızı ne kamulaştırıyor ne de size bedelini ödüyor.

Hukuk dilinde bu mağduriyetin adı “Hukuki El Atma”dır ve yasalarımız mülkiyet hakkınızın bu şekilde süresiz olarak kısıtlanmasına izin vermez.

Hukuki El Atma Tam Olarak Nedir?

Fiili el atmada idare arsanıza fiziksel olarak (yol yaparak, bina dikerek) müdahale ederken; hukuki el atmada arsanızın fiziksel görünümünde bir değişiklik yoktur. Müdahale “kağıt üzerinde” (imar planlarında) yapılır.

İdare, kamu hizmetine ayırdığı bu alanları İmar Kanunu gereği 5 yıllık imar programı içine alarak kamulaştırmak zorundadır. Ancak uygulamada belediyeler veya ilgili bakanlıklar bütçe yetersizliği gibi bahanelerle on yıllar boyunca hiçbir işlem yapmadan arsa sahibini bekletebilmektedir.

Pasif Bekleyişe Son: 5 Yıllık Süre Kuralı

Danıştay kararları ve Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi (AİHM) içtihatları bu konuda son derece nettir: Bir idare, özel mülkiyete konu bir taşınmazı imar planında kamu hizmetine ayırmışsa, en geç 5 yıl içinde kamulaştırma işlemlerini tamamlamak ve arsa sahibinin bedelini ödemek zorundadır.

Eğer imar planının kesinleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmiş ve arsanız hala kamulaştırılmamışsa, mülkiyet hakkınızın özü zedelenmiş sayılır. Artık pasif bir şekilde idarenin keyfini beklemenize gerek yoktur.

Mağduriyet Nasıl Giderilir? Ne Tür Bir Dava Açılmalıdır?

5 yıllık sürenin dolmasına rağmen kamulaştırma yapılmaması durumunda, arsa sahiplerinin idareye karşı “Tam Yargı Davası” (Tazminat Davası) açma hakkı doğar. Bu davanın temel amacı şudur:

1. Gerçek Değerin Tespiti: Arsanızın imar kısıtlılığı olmasaydı sahip olacağı güncel ve gerçek piyasa değeri uzman bilirkişilerce tespit edilir.
2. Bedelin Tahsili: Tespit edilen bu rayiç bedel idareden tahsil edilerek size ödenir.
3. Mülkiyetin Devri: Bedelin size ödenmesi karşılığında, artık kullanamadığınız bu arsanın mülkiyeti (tapusu) ilgili idareye devredilir.

Dava Sürecinde Nelere Dikkat Edilmeli?

Hukuki el atma davaları, İdare Mahkemelerinde görülen ve teknik detayları (imar planı değişiklik tarihleri, 1/1000 ve 1/5000’lik planların uyumu, doğru idarenin/hasmın tespiti) çok fazla olan dosyalardır. Husumetin (davanın) yanlış kuruma (örneğin Büyükşehir Belediyesi yerine İlçe Belediyesine veya Milli Eğitim Bakanlığına) yöneltilmesi, davanın yıllarca uzamasına veya reddedilmesine yol açabilir.

Bu nedenle, mülkiyetinizin gerçek değerini alabilmek ve usuli hatalarla zaman kaybetmemek için sürecin İdare ve Gayrimenkul Hukukunda uzman bir avukat tarafından yürütülmesi kritik bir öneme sahiptir.

Gazel Hukuk Bürosu olarak, yıllardır imar kısıtlılıkları nedeniyle mağduriyet yaşayan müvekkillerimizin haklarını emsal kararlar ışığında koruyor ve bedel tahsil süreçlerini titizlikle yönetiyoruz. İmar planında kısıtlı kalan taşınmazınızın hukuki durumu hakkında detaylı bilgi almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.